【2026年版】実家の売却と片付け、どちらを先にする？正しい順番と注意点

「実家を売ることになったけど、先に片付けるの？それとも売ってから？」

親が亡くなり実家を整理することになったとき、最初に迷うのがこの問いです。
「片付けてから売る」が正解のように思えますが、実は順番を間違えると手間と費用が増えることがあります。

この記事では、実家の売却と片付けをどの順番で進めるのが賢いか、具体的な手順と注意点を解説します。

結論｜査定を先にしてから判断する

「片付けを先にするか、売却を先にするか」の前に、まず不動産会社に査定を依頼しましょう。
査定の結果によって、最適な順番が変わるからです。

• 建物の価値がある場合：片付けてから売却（買い主が見学できる状態に）
• 土地だけに価値がある場合：片付け不要で売却できるケースもある
• 更地渡しの場合：売却後に解体するため、先に片付ける必要なし

査定してみて初めてわかることが多いです。
先に片付けに費用をかけてしまうと、無駄になるケースもあります。

実家売却・片付けの基本的な流れ

全体の流れを整理すると以下のようになります。

相続手続きだけは先に進めておく必要があります。
名義が亡くなった親のままでは、売却できないからです。

ステップ1　相続手続きを先に済ませる

実家の売却に先立って、名義変更（相続登記）が必要です。
2024年4月から相続登記が義務化されており、知らないままにしておくと過料の対象になりました。

相続登記に必要なものは、おおむね以下のとおりです。

• 被相続人（親）の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 相続人全員の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書（または遺言書）

手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、費用の目安は6〜15万円程度です。
自分で行うことも可能ですが、書類の準備に手間がかかります。

ステップ2　不動産査定を依頼する

相続の目処がついたら、不動産の査定を依頼します。
1社だけでなく、複数社に依頼するのが大切です。

査定の方法は2種類あります。

• 机上査定：現地を見ずに書類だけで行う。数日で結果が出る
• 訪問査定：担当者が現地を見て行う。より正確な結果が出る

訪問査定のほうが信頼性が高く、実際の売却価格に近い結果が出ます。
「まずどのくらいで売れるか知りたい」という段階なら机上査定でも十分です。

ステップ3　片付けの要否を判断する

査定結果が出たら、片付けが必要かどうかを判断します。

片付けを先にした方がよいケース

• 買い主に居住用として売る場合（内見させる必要がある）
• 家の状態が良く、できるだけ高く売りたい場合
• 荷物が多く、不動産会社から「まず片付けを」とアドバイスされた場合

売却を先に進めてよいケース

• 更地や古家付き土地として売る場合（建物の中は関係ない）
• 不動産会社に「現状渡し」で売る場合
• 解体前提で買い手に売る場合

「現状渡し」とは、荷物や傷みがある状態のまま買い主に引き渡す方法です。
この場合は片付け不要ですが、価格は相場よりやや低くなります。

仲介と買取、どちらを選ぶか

売却活動を始めるとき、「仲介」か「買取」かという選択があります。
どちらが合っているかは、優先することによって変わります。

仲介は、不動産会社が買い主を探してくれる方法です。
売却価格は高くなりやすいですが、買い主が見つかるまで時間がかかることがあります。

買取は、不動産会社が直接購入してくれる方法です。
価格は仲介より2〜3割低くなりますが、買い主を待つ必要がありません。
「相続関係を早く整理したい」「遠方に住んでいて何度も戻れない」という場合に向いています。

片付けにかかる費用の目安

実家の片付け費用の相場については、実家の片付け費用・自分でやる場合と業者に頼む場合の相場で間取り別にまとめています。

自分たちで進める場合でも、大型家具や家電の処分は粗大ゴミへの申請が必要です。
市区町村によって費用が異なるので、事前に確認してください。

親族間でもめないために大切なこと

実家の売却でよくあるのが、親族間でのすれ違いです。
特に多いのが「思い出の品をどうするか」です。

実際に見た事例では、兄弟のひとりが「形見として取っておきたいもの」を事前に声をかけずに処分してしまい、後から問題になったケースがありました。

売却の前に、全員で一度集まって「取っておきたいもの」を確認する時間を設けることをすすめます。
面倒に感じるかもしれませんが、後のトラブルを防ぐためです。

実家売却に関するよくある質問

Q1. 売却前に家のリフォームは必要ですか？

基本的には不要です。リフォームしても売却価格が上がるとは限らず、費用が回収できないケースがほとんどです。不動産会社に相談してから判断しましょう。

Q2. 空き家のままにしておくと何か問題がありますか？

固定資産税の負担が続きます。また、2024年以降、管理不全の空き家には固定資産税の特例が外れるようになりました。放置すると税負担が増える可能性があります。早めに対処することをすすめます。

Q3. 売却と賃貸、どちらが得ですか？

状況によって異なります。賃貸は毎月収入が入りますが、管理の手間もかかります。遠方に住んでいる場合は管理が難しく、売却を選ぶ方が多い印象です。不動産会社に相談しながら判断してください。

Q4. 遺品整理業者と不用品回収業者の違いは何ですか？

遺品整理の費用相場については、遺品整理の費用相場・部屋別の目安と費用を抑える方法で詳しく解説しています。

遺品整理業者は故人の品を丁寧に扱い、供養なども対応してくれます。不用品回収業者は一般的な不用品の回収に特化しています。感情的な配慮が必要な場合は遺品整理業者を選ぶとよいです。

Q5. 実家を売却したとき、税金はかかりますか？

相続した実家を売却すると、売却益に対して譲渡所得税が課される場合があります。
ただし、一定の条件を満たす場合は「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用されることがあります。

この特例は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋などの条件があり、
相続から3年以内の売却が必要です（2026年末まで延長）。
条件が複雑なため、売却前に税理士への相談をすすめます。

まとめ｜順番は「査定→判断→片付け」

自分で遺品整理を行う場合の手順は、遺品整理は自分でできる？手順と必要な日数・費用を解説を参考にしてください。

実家の売却と片付けの順番を整理します。

• まず相続登記（名義変更）を進める
• 次に不動産査定を複数社に依頼する
• 査定結果を見て「片付けが先か、現状渡しでいいか」を判断する
• 片付けが必要な場合は遺品整理業者の見積もりを取る

「売却前に全部片付けなきゃ」と思い込むと、無駄な作業が増えることがあります。
まずプロに現状を見てもらうことが、スムーズに進める一番の近道です。